청약 1순위 조건과 가점 계산 — 통장만 오래 부었다고 되는 게 아니다

모델하우스 앞에 줄을 서 보면 다들 청약통장 하나씩은 쥐고 있어요. 그런데 막상 당첨자 발표가 나면 ‘나는 통장 10년 부었는데 왜 떨어졌지’ 하는 사람이 수두룩해요. 주택청약 1순위 조건은 통장에 넣은 돈이나 기간만으로 순서가 정해지는 게 아니거든요. 인기 단지일수록 1순위 안에서도 가점으로 다시 줄을 세우고, 이 가점은 통장 기간과는 별개인 항목들로 채워져요. 내가 지금 몇 점인지, 1순위 자격은 되는지부터 정확히 알고 넣어야 헛물을 안 켜요.

1순위부터 되는지 확인 — 민영과 국민은 조건이 다르다

청약은 크게 두 갈래예요. 건설사가 짓는 민영주택과 LH·SH 같은 공공이 짓는 국민주택. 둘은 1순위 자격 조건 자체가 달라요. 여기서부터 헷갈리면 엉뚱한 통장으로 엉뚱한 곳에 넣게 돼요.

민영주택 1순위는 청약통장 가입기간이 수도권 1년(투기과열지구·청약과열지역은 2년), 지방 6개월을 넘고, 신청하려는 면적에 맞는 지역별 예치금을 모집공고일 전날까지 통장에 채워두면 돼요. 국민주택 1순위는 가입기간 조건은 비슷하지만 예치금이 아니라 매달 꾸준히 납입한 횟수(수도권 12회 이상)가 중요해요. 연체 없이 다달이 넣었는지를 봐요.

둘 다 공통으로 같은 주민등록등본에 오른 세대원 전원이 무주택이어야 무주택 혜택을 받아요. 나만 집이 없다고 되는 게 아니라 세대 단위로 봐요.

예치금은 넣은 순간이 아니라 ‘면적’을 산다

민영주택에서 흔히 하는 착각. ‘통장에 돈만 많으면 아무 데나 넣는다’가 아니에요. 예치금은 신청하려는 전용면적의 문을 여는 열쇠라, 넣을 단지 면적에 맞는 금액이 미리 들어 있어야 해요. 서울·부산 기준으로는 이래요.

포인트가 두 개예요. 하나, 예치금은 거주지 기준이에요. 내가 사는 지역 기준으로 금액이 정해지니, 서울 거주자가 지방 아파트에 넣을 때도 서울 기준을 채워야 해요. 둘, 금액은 모집공고일 전날까지만 채우면 돼요. 평소 조금씩 넣다가 관심 단지가 뜨면 공고 전에 부족분을 한 번에 채워 넣어도 인정돼요. 그래서 넉넉잡아 1,500만 원을 미리 넣어두면 면적 제약 없이 어디든 신청할 수 있어요.

가점 84점, 어떻게 뜯어보나

1순위가 넘쳐나는 인기 단지에서는 결국 가점이 당락을 갈라요. 만점은 84점이고, 딱 세 항목으로 쪼개져요.

여기서 통장만 오래 부은 사람이 왜 힘든지가 보여요. 통장 가입기간은 아무리 길어도 17점이 끝이에요. 15년을 부어야 겨우 17점인데, 배점의 절반 이상은 부양가족(35점)이 쥐고 있어요. 부양가족 한 명이 5점, 통장으로 치면 5년어치예요. 그래서 같은 나이·같은 통장이라도 부양가족 수에서 승부가 갈려요.

무주택기간은 만 30세부터 세는 게 원칙이에요. 20대 내내 무주택이었어도 30세 전은 점수로 안 쳐요. 다만 예외가 하나 있는데, 이게 다음 섹션의 핵심이에요.

대부분 놓치는 포인트 2가지 — 무주택 인정 범위

첫째, 만 30세 전이라도 결혼하면 무주택기간이 시작돼요. 무주택기간은 만 30세부터가 원칙이지만, 그 전에 혼인신고를 했다면 혼인신고일부터 무주택기간을 세요. 28세에 결혼해 무주택으로 지냈다면, 30세가 아니라 28세부터 카운트가 돌아가는 거예요. 젊은 신혼부부가 자기 점수를 실제보다 낮게 잡고 지레 포기하는 경우가 많아요.

둘째, 부모 집이 있어도 무주택으로 인정될 수 있어요. 세대에 주택이 있으면 무조건 유주택이라고 생각하기 쉽지만, 만 60세 이상 직계존속(부모·조부모)이 소유한 주택은 민영주택 가점제에서 무주택으로 봐줘요. 부모님이 60세를 넘겼고 그 집이 부모님 명의라면, 나는 여전히 무주택 세대주로 가점을 받을 수 있어요. (단 노부모부양·공공임대 등 일부 유형은 예외라 유형별로 확인이 필요해요.)

여기에 소형·저가주택도 있어요. 전용 60㎡ 이하이면서 공시가격이 수도권 1억6천만·지방 1억 이하인 주택 1채만 가진 경우, 민영주택 일반공급 가점제에서는 무주택으로 간주해요. 지방 소형 아파트 한 채가 청약 자격을 완전히 막지는 않는다는 뜻이에요.

흔한 실수와 지금 할 행동

가장 뼈아픈 실수는 부적격 당첨이에요. 가점을 실제보다 높게 잘못 입력해 당첨됐다가, 서류 검증에서 걸리면 당첨이 취소되고 일정 기간(지역·유형에 따라 최대 1년) 다른 청약에 넣지 못하는 제한까지 받아요. 부양가족 수, 무주택기간 시작일을 자기 유리하게 어림잡았다가 이렇게 돼요. 무주택기간·부양가족은 등본과 가족관계증명서로 하루 단위까지 따져서 정확히 입력해야 해요.

지금 할 일은 간단해요. 청약홈(applyhome.co.kr)에 로그인하면 내 청약통장 가입일, 예치금, 그리고 가점 계산 서비스로 현재 점수를 자동으로 뽑아볼 수 있어요. 여기서 나온 점수가 곧 인기 단지에서의 내 진짜 경쟁력이에요. 점수가 낮다면 무작정 인기 단지에 넣기보다, 추첨제 물량이 있는 단지나 생애최초·신혼부부 특별공급으로 눈을 돌리는 게 확률이 높아요.

정리 — 내 점수를 알고 시작하자

청약 1순위는 출발선일 뿐이에요. 인기 단지에서는 1순위끼리 가점 84점으로 다시 줄을 서고, 그 무게중심은 통장 기간이 아니라 부양가족과 무주택기간에 있어요. 통장을 오래 부었다는 안도감만으로는 부족한 이유예요.

먼저 청약홈에서 내 가점을 정확히 계산해 보세요. 만 30세 전 결혼했다면 무주택기간을 앞당겨 세고, 부모님이 60세를 넘겼다면 부모 집이 있어도 무주택 자격을 다시 확인하세요. 점수가 아쉽다면 가점 경쟁이 덜한 추첨제·특별공급으로 전략을 바꾸는 게, 몇 년을 통장만 붓고 매번 떨어지는 것보다 훨씬 빨라요.

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출처

• 청약홈 — 청약 자격·가점 계산 서비스
• LH청약플러스 — 공공주택 청약 안내
• 재경일보 — 2026년 주택청약 1순위 조건 총정리

이 글은 2026년 기준 공개된 주택청약 제도를 정리한 일반적인 참고 자료예요. 1순위 요건, 예치금, 가점 산정과 무주택 인정 범위는 규제지역 지정, 주택공급규칙 개정, 청약 유형(일반·특별공급)과 개인의 세대 현황에 따라 달라질 수 있어요. 실제 청약 전에는 청약홈의 안내와 해당 단지 입주자모집공고를 반드시 확인하고, 애매한 부분은 청약홈 상담이나 관할 기관에 문의해 진행하세요.