등기부등본에서 3가지만 보면 위험한 집이 걸러집니다

계약서를 앞에 두고 중개사가 도장을 내밉니다. 등기부등본 한 장이 옆에 놓여 있는데, 글자가 빽빽해서 그냥 넘기게 돼요. 그런데 보증금을 잃는 사고는 대부분 이 한 장에 이미 적혀 있었습니다. 전부 읽을 필요는 없어요. 볼 곳은 세 군데뿐입니다.

등기부등본에서 볼 곳은 세 군데예요

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 나뉩니다. 각 칸이 담는 정보가 달라요.

첫째, 소유자입니다. 갑구 맨 아래 줄의 이름이 현재 소유자예요. 이 이름과 계약서에 도장을 찍는 사람의 신분증이 같아야 합니다. 대리인이 나온다면 소유자의 인감증명서가 붙은 위임장을 받아야 해요. 위임장 없이 가족이라며 도장을 찍는 경우가 가장 흔한 사고 유형입니다.

둘째, 근저당입니다. 을구에 근저당권이 있으면 채권최고액이 적혀 있어요. 여기서 헷갈리기 쉬운 게, 채권최고액은 실제 빌린 돈이 아니라 담보로 잡아둔 한도라는 점입니다. 보통 실제 대출금보다 크게 잡혀요. 그래도 계산할 때는 채권최고액을 기준으로 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.

셋째, 신탁입니다. 갑구에 신탁이라는 글자가 있으면 소유권이 신탁회사로 넘어간 상태예요. 이 경우 등기부에 이름이 남아 있는 원래 주인과 계약해도 효력이 없을 수 있습니다. 신탁원부를 확인하고 신탁회사의 동의가 필요한지 반드시 따져야 해요.

선순위 보증금을 더해봐야 위험이 보여요

근저당만 보고 안심하면 반쪽짜리 확인입니다. 특히 다가구주택은 나보다 먼저 들어온 임차인들의 보증금도 앞 순위로 잡혀요.

이 보증금은 등기부에 나오지 않습니다. 그래서 따로 확인해야 해요. 임대인에게 확정일자 부여 현황과 전입세대 확인서를 요구하면 앞선 임차인의 규모를 파악할 수 있습니다. 임대인이 거부하면 그 자체가 신호예요.

계산은 단순합니다. 예를 들어 시세 4억원인 집에 근저당 채권최고액이 1억원, 앞선 임차인 보증금 합계가 1억 5,000만원이라고 해볼게요. 이건 설명을 위한 예시 금액입니다.

4억원에서 1억원과 1억 5,000만원을 빼면 1억 5,000만원이 남습니다. 내 보증금이 2억원이라면 남는 금액을 넘어서요. 경매로 넘어가면 전액 회수가 어려운 구조입니다.

여기에 하나 더 감안할 게 있어요. 경매 낙찰가는 시세보다 낮게 나오는 경우가 많습니다. 시세를 그대로 넣고 계산하면 실제보다 낙관적으로 보여요. 여유를 두고 판단하세요.

소유자와 근저당 정보는 정부24에서 관련 부동산 민원을 찾아 확인할 수 있고, 해당 부동산에 붙은 지방세 체납 여부는 위택스에서 확인 절차를 안내받을 수 있습니다.

계약서에 도장 찍기 전 확인

서류를 다 봤다면 계약서 문구로 넘어갑니다. 여기서도 챙길 게 있어요.

잔금일까지 근저당을 설정하지 않는다는 특약을 넣어달라고 요청하세요. 위반하면 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다는 내용까지 함께 적으면 더 좋습니다. 다만 특약이 있다고 사고가 물리적으로 막히는 건 아니에요. 확인 자체를 대신하지는 못합니다.

기존 근저당을 잔금으로 갚고 말소하기로 했다면 그 순서와 시점을 특약에 적어야 해요. 말소 신청 영수증을 받는 자리까지 정해두면 분쟁이 줄어듭니다.

계약금은 등기부상 소유자 명의 계좌로 보내세요. 중개사나 가족 계좌로 보내달라는 요청은 거절하는 편이 맞습니다. 이체 기록이 곧 증거가 돼요.

건축물대장과 주소가 다를 때

의외로 자주 걸리는 문제입니다. 등기부에는 301호인데 현관에는 302호가 붙어 있는 경우예요.

왜 이런 일이 생기냐면, 건물을 지은 뒤 내부를 쪼개거나 층수를 다르게 표시하면서 실제 사용 호수와 서류상 호수가 어긋나기 때문입니다. 특히 다가구주택과 근린생활시설을 주거로 쓰는 건물에서 자주 나옵니다.

이게 왜 문제냐면, 전입신고를 한 호수와 실제 사는 호수가 다르면 대항력이 인정되지 않을 여지가 생겨요. 서류상 존재하지 않는 호수로 신고하면 그 신고가 유효한지 다툼이 생깁니다.

건축물대장은 정부24에서 열람할 수 있어요. 용도란과 위반건축물 표기를 먼저 보세요. 위반건축물로 등재돼 있으면 전세보증보험 가입이 거절될 수 있고, 대출이 안 나오는 경우도 있습니다.

주소가 어긋나 있다면 계약 전에 정리해야 합니다. 임대인에게 건축물대장상 표기대로 계약서를 쓰자고 요청하고, 전입신고도 그 표기를 따르는 것이 일반적인 대응이에요. 다만 개별 건물마다 사정이 달라서 공인중개사나 법률 전문가의 확인이 필요합니다.

정리하면

계약 전 확인은 시간이 오래 걸리는 일이 아니에요. 서류 두 장과 계산 한 번이면 됩니다.

하나, 등기부등본에서 소유자·근저당·신탁 세 가지를 봅니다. 갑구의 마지막 줄과 을구의 채권최고액이 핵심이에요.

둘, 선순위 보증금까지 더해서 계산합니다. 다가구주택이라면 앞선 임차인 보증금이 등기부에 안 나오니 따로 요구해서 확인하세요.

셋, 건축물대장과 주소를 맞춥니다. 호수가 어긋나면 전입신고 효력에 다툼이 생길 수 있어요.

여기에 하나만 더하면 잔금 당일 등기부 재발급입니다. 이 한 번이 며칠 사이에 생긴 근저당을 잡아내요. 이 글은 2026년 8월 기준이고, 실제 판단은 개별 계약과 건물 사정에 따라 달라집니다.

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출처

• 정부24 — 건축물대장 열람·발급
• 위택스 — 지방세 조회·납부

이 글은 2026년 8월 기준으로 정리한 일반 정보이고 법률 자문이 아니에요. 본문의 금액은 계산 방식을 보여주기 위한 예시이며 실제 시세나 평균이 아닙니다. 계약의 안전 여부와 권리 순위는 등기부 내용, 건물 형태, 앞선 임차인 구성 등 개별 계약과 상황에 따라 결론이 달라집니다. 계약 전에 공인중개사와 법률 전문가의 확인을 받고, 서류 발급과 절차는 정부24 등 공식 사이트에서 다시 확인하세요.