마음에 드는 전셋집을 찾아 계약금을 넣기 직전, 가장 먼저 확인해야 할 건 ‘내가 전세자금대출을 얼마까지 받을 수 있나’예요. 보증금 2억짜리 집인데 대출이 1억밖에 안 나오면 계약 자체가 틀어지니까요. 그런데 한도는 ‘보증금의 80%’만 보면 되는 게 아니에요. 소득·자산 기준, 보증기관 한도, 대출 상품 종류가 겹쳐서 결정돼요. 조건과 한도 계산법을, 그리고 대부분 모르는 ‘DSR에서 빠지는’ 이점까지 정리했어요.
- 정부 버팀목 전세대출은 부부합산 연소득 5,000만 원 이하, 순자산 3.45억 원 이하, 무주택 세대주가 대상이에요
- 한도는 ‘보증금의 70~80%’와 ‘상품별 최대한도’ 중 낮은 쪽으로 정해지고, 수도권 일반 버팀목은 최대 1.2억 원이에요
- 전세대출은 원금이 DSR 계산에서 빠져서, 같은 소득이라도 신용대출보다 한도 여유가 커요 — 많이 놓치는 이점
누가 받을 수 있나
전세대출은 크게 둘로 나뉘어요. 정부 재원의 버팀목 전세자금대출(금리 낮음, 조건 까다로움)과, 은행이 파는 일반 전세대출(조건 널널, 금리 높음)이에요. 조건이 되면 버팀목이 훨씬 유리하니 여기부터 볼게요.
2026년 버팀목의 핵심 조건은 이래요. 부부합산 연소득 5,000만 원 이하, 순자산 3.45억 원 이하, 무주택 세대주, 만 19세 이상이에요. 신혼부부·다자녀는 소득 기준이 완화되고요. 청년 전용(청년버팀목)은 만 19~34세가 대상이에요. 일반 은행 전세대출은 이런 소득·자산 컷이 없어서, 조건이 안 되면 이쪽으로 가면 돼요.
부부합산 연 5,000만 원 이하
합산 순자산 3.45억 원 이하
무주택 세대주
만 19세 이상(청년형 19~34세)
전용 85㎡ 이하 등 상품별 기준
한도는 이렇게 계산해요
한도는 세 가지를 다 만족하는 선에서 정해져요. ①보증금의 일정 비율(대체로 70~80%), ②상품별 최대한도, ③보증기관이 인정하는 보증한도예요. 이 중 가장 낮은 금액이 내 한도가 돼요.
예를 들어 버팀목 일반형(수도권 최대 1.2억)으로 보증금 2억짜리 집을 구한다면, 보증금의 80%는 1.6억이지만 상품 한도가 1.2억이라 결국 1.2억이 한도가 돼요. 반대로 보증금 1억짜리라면 80%인 8,000만 원이 한도가 되고요. 보증금별로 대략 이런 식이에요.
| 전세보증금 | 보증금의 80% | 버팀목 일반(한도 1.2억) |
|---|---|---|
| 1억 원 | 8,000만 원 | 8,000만 원 |
| 1.5억 원 | 1.2억 원 | 1.2억 원 |
| 2억 원 | 1.6억 원 | 1.2억 원(한도 걸림) |
| 3억 원 | 2.4억 원 | 1.2억 원(한도 걸림) |
신혼부부·2자녀 이상은 한도가 커져요. 신혼부부 전용 버팀목은 수도권 최대 3억(비수도권 2억)까지 가능해요. 그래서 같은 소득이라도 어떤 유형에 해당하느냐로 한도가 크게 갈려요.
금리는 2%대부터
버팀목의 매력은 금리예요. 2026년 기준 연 2.5~3.5% 수준에서 소득과 보증금에 따라 차등 적용돼요. 소득이 낮고 보증금이 작을수록 금리가 낮아지죠. 청년버팀목은 최저 연 2.0%까지 내려가요. 요즘 은행 일반 전세대출이 4%대 안팎인 걸 감안하면, 조건만 되면 버팀목이 압도적으로 유리해요.
우대금리도 챙기세요. 다자녀·신혼·청년·중소기업 취업청년 등 조건별로 0.1~0.7%포인트씩 깎아줘요. 자산이 자산기준을 넘으면 반대로 가산되니(초과 폭에 따라 0.1~4.0%포인트) 자산 관리도 신경 써야 해요. 유형별로 한도와 금리가 어떻게 갈리는지 정리하면 이래요.
| 유형 | 수도권 한도 | 금리(대략) |
|---|---|---|
| 일반 버팀목 | 최대 1.2억 원 | 연 2.5~3.5% |
| 청년버팀목 | 최대 2억 원 | 연 2.0%~ |
| 신혼부부 전용 | 최대 3억 원 | 소득·보증금 차등 |
| 은행 일반 전세대출 | 보증한도 내 | 연 4%대 안팎 |
같은 무주택자라도 청년·신혼 여부에 따라 한도가 1.2억에서 3억까지 벌어지고, 금리도 2%와 4%로 갈려요. 내가 어느 칸에 해당하는지부터 확인하는 게 순서예요.
조건이 애매하면 은행에서 버팀목 가능 여부부터 물어보세요. 자산·소득이 살짝 초과해도 가산금리로 받을 수 있는 경우가 있어, 무조건 일반 대출로 가지 마세요.
대부분 모르는 두 가지
첫째, 전세대출은 원금이 DSR 계산에서 빠져요. 주택담보대출은 원금+이자가 전부 DSR에 잡히지만, 전세대출은 이자만 반영돼요. 그래서 같은 소득이어도 전세대출은 한도 여유가 훨씬 커요. ‘내 소득으로 이만큼 될까?’ 걱정보다 실제 한도가 후하게 나오는 이유가 여기 있어요.
둘째, 전세보증금 반환보증(HUG)은 집주인 동의 없이 세입자가 단독으로 가입할 수 있어요. 전세사기·깡통전세로 보증금을 못 돌려받을까 걱정된다면, 집주인이 반대해도 내가 가입해 보증금을 지킬 수 있다는 뜻이에요. 이걸 몰라 무방비로 있는 사람이 많아요. 보증기관은 상황에 따라 HF(주택금융공사)·HUG(주택도시보증공사)·SGI서울보증 중에서 정해지고, 대출을 받으려면 이 보증기관의 보증서가 반드시 있어야 해요. 그래서 집이 아무리 마음에 들어도 보증기관 심사를 통과하지 못하는 집(선순위 근저당이 과도하거나 등기가 불안정한 경우)은 대출 자체가 막힐 수 있어요. 계약 전 등기부등본으로 근저당 여부를 꼭 확인하세요.
전세대출은 원금이 DSR에서 빠져 한도가 넉넉해요. 그리고 전세보증보험은 집주인 동의 없이 세입자가 단독 가입할 수 있어요.
정책 전세대출에 폭넓게 활용
보증금 반환보증을 함께 챙길 때
한도가 큰 일반 전세대출
신청 전 이것부터
실전 순서는 이래요. 먼저 주택도시기금에서 내 소득·자산으로 버팀목이 되는지, 예상 한도가 얼마인지 확인해요. 그다음 계약 전에 은행에 ‘가심사’를 받아두면, 대출 한도에 맞춰 안전하게 계약할 수 있어요.
주의할 함정도 있어요. 계약서를 먼저 쓰고 대출을 알아보면 한도가 부족해 낭패를 볼 수 있어요. 반드시 계약(잔금) 전에 한도를 확정하세요. 또 대출 실행일과 잔금일, 전입신고·확정일자 일정이 어긋나면 대출이 막힐 수 있으니 은행과 날짜를 맞춰두세요. 자세한 상품 조건은 한국주택금융공사에서 확인할 수 있어요.
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마이홈포털에서 버팀목 가능 여부·예상 한도 확인
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계약 전에 은행 가심사로 한도 확정
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내 유형(청년·신혼·다자녀) 우대금리 체크
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전세보증금 반환보증(HUG) 가입 검토
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잔금일·전입신고·확정일자 일정 맞추기
자주 묻는 질문
Q소득이 5,000만 원을 조금 넘으면 버팀목은 아예 안 되나요?
기본 버팀목은 부부합산 5,000만 원 이하가 대상이지만, 신혼부부·2자녀 이상은 소득 기준이 완화돼요. 자산이 기준을 살짝 초과할 땐 가산금리를 얹어 받을 수 있는 경우도 있으니, 은행에 가능 여부를 먼저 확인하세요.
Q전세대출을 받으면 DSR 한도가 많이 줄어드나요?
전세대출은 원금이 DSR 계산에서 빠지고 이자만 반영돼요. 그래서 주택담보대출보다 같은 소득에서 한도 여유가 커요. 다만 다른 대출이 많으면 이자분만으로도 한도가 찰 수 있어요.
Q전세보증보험은 집주인이 반대하면 못 드나요?
아니에요. HUG 전세보증금 반환보증은 집주인 동의 없이 세입자가 단독으로 가입할 수 있어요. 보증금을 못 돌려받을 위험이 걱정된다면 계약 초기에 가입을 검토하세요.
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출처
여기 정리한 소득·자산 기준, 한도, 금리는 공개된 자료를 바탕으로 한 참고 정보로, 정책 개편과 개인 상황에 따라 달라질 수 있어요. 실제 대상 여부와 한도·금리는 마이홈포털, 한국주택금융공사, 취급 은행에서 반드시 확인하세요.