집주인이 보증금을 좀 낮추고 월세로 돌리자고 합니다. 그런데 얼마가 적정한 건지 감이 안 와요. 이때 쓰는 게 전월세전환율입니다. 보증금과 월세 사이의 환율이라고 보면 됩니다. 이 숫자 하나로 유불리가 갈려요.
- 보증금에 전환율을 곱해 12로 나누면 월세가 나옵니다.
- 법정 상한은 기존 계약을 바꿀 때 적용돼요. 새로 맺는 계약에는 그대로 적용되지 않습니다.
- 전환율이 예금 금리보다 높으면 보증금을 지키는 쪽이 대체로 유리합니다.
계산은 곱하고 나누기 한 번입니다
전월세전환율 공식부터 보겠습니다. 어렵지 않아요.
| 구하는 것 | 계산 |
|---|---|
| 월세 | 줄이는 보증금 × 전환율 ÷ 12 |
| 보증금 | 월세 × 12 ÷ 전환율 |
예를 들어보죠. 보증금 1억원을 줄이고 그만큼 월세로 돌린다고 합시다.
전환율이 5%라면 1년에 500만원이고, 12로 나누면 월 약 41만원입니다.
전환율이 6%면 어떻게 될까요. 1년에 600만원, 월 50만원이 됩니다.
1% 차이가 월 8만원 넘게 벌어져요. 2년이면 200만원 가까운 차이입니다.
그래서 전월세전환율은 대충 넘길 숫자가 아닙니다. 계약서에 적히는 건 월세 금액이지만, 그 금액을 만든 건 이 비율이거든요.
반대 방향도 같은 식으로 계산합니다. 월세 50만원을 보증금으로 바꾸려면, 1년치 600만원을 전환율로 나누면 돼요.
지역별 실제 전환율 통계는 국토교통부 쪽 자료에서 볼 수 있습니다.
협상하는 건 월세 금액처럼 보이지만, 실제로 다투는 건 전환율입니다. 1% 차이가 2년이면 200만원 가까이 벌어져요.
법정 상한은 언제 적용되나
여기가 이 글에서 가장 오해가 많은 부분입니다.
법에는 전월세전환율의 상한이 정해져 있습니다. 한국은행 기준금리에 정해진 이율을 더한 값과, 법이 정한 비율 중 낮은 쪽을 씁니다.
| 상황 | 상한이 적용되나 |
|---|---|
| 기존 계약을 월세로 전환 | 적용됨 |
| 계약을 갱신하며 전환 | 적용됨 |
| 완전히 새 계약을 맺음 | 그대로 적용되지 않음 |
세 번째 줄이 핵심입니다. 새로 집을 구해서 계약하는 경우에는 이 상한이 그대로 적용되지 않아요.
이유가 있습니다. 이 규정은 이미 살고 있는 사람이 불리하게 바뀌는 걸 막으려는 장치거든요.
새 계약은 애초에 조건을 보고 들어갈지 말지 고르는 거라, 시장에서 정해집니다.
그래서 이런 차이가 생겨요. 살던 집에서 전환을 제안받았다면 상한을 근거로 협상할 수 있고, 새로 구하는 집이라면 다른 매물과 비교하는 게 무기입니다.
상한을 넘겨 요구받았다면 국가법령정보센터에서 현행 조문을 확인하고, 다툼이 있으면 임대차 분쟁조정을 이용할 수 있습니다.
법정 상한은 기존 계약을 바꿀 때의 장치입니다. 새로 맺는 계약에는 그대로 적용되지 않아요. 그래서 살던 집이냐 새 집이냐에 따라 무기가 다릅니다.
어느 쪽이 유리한지는 금리가 정합니다
그럼 보증금을 지키는 게 나을까요, 월세로 돌리는 게 나을까요.
판단 기준은 하나입니다. 전월세전환율과 내 돈의 수익률을 비교하는 겁니다.
| 비교 | 결론 |
|---|---|
| 전환율 > 예금 금리 | 보증금을 지키는 쪽이 유리 |
| 전환율 < 예금 금리 | 월세로 돌리고 굴리는 쪽이 유리 |
왜 그런지 숫자로 보죠. 전환율이 5%인데 예금 금리가 3%라고 합시다.
보증금 1억원을 빼서 예금에 넣으면 1년에 300만원이 붙습니다. 그런데 그 대신 월세로 500만원을 더 내야 해요.
결과는 연 200만원 손해입니다. 그러니 보증금을 지키는 게 낫죠.
반대로 예금 금리가 전환율보다 높다면 계산이 뒤집힙니다.
다만 여기에는 전세대출 이자가 빠져 있습니다. 보증금을 빌려서 넣은 거라면 비교 대상은 예금 금리가 아니라 내가 내는 대출 이자예요.
대출 금리가 전환율보다 낮으면 보증금을 유지하는 게 유리하고, 반대면 월세가 나을 수 있습니다.
그리고 하나 더. 보증금은 돌려받는 돈이고 월세는 돌아오지 않는 돈이지만, 그만큼 떼일 위험도 보증금 쪽에 있습니다. 이 위험을 어떻게 볼지도 계산에 넣어야 해요.
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제안받은 월세를 전환율로 되돌려 계산해봤는가
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기존 계약 변경인가 새 계약인가
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예금 금리 또는 전세대출 금리와 비교했는가
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월세 세액공제 대상인지 확인했는가
월세로 돌리면 세금이 달라집니다
계산에서 자주 빠지는 게 세금입니다. 여기에 반전이 하나 있어요.
월세는 조건을 갖추면 세액공제 대상이 됩니다. 연말정산에서 낸 세금의 일부를 돌려받는 거죠.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 대상 | 일정 소득 이하 무주택 세대 |
| 필요한 것 | 확정일자 또는 주민등록 이전 등 요건 |
| 효과 | 실제 부담이 명목 월세보다 낮아짐 |
그러니 명목 월세로만 비교하면 판단이 틀어집니다. 공제를 받으면 실부담은 그보다 내려가니까요.
반대로 보증금 쪽에도 고려할 게 있습니다. 전세대출 이자에는 소득공제가 적용되는 경우가 있어요.
그래서 정확한 비교는 이렇게 됩니다. 세후 기준으로 양쪽을 다시 계산하는 것이죠.
공제 요건은 소득·주택 요건이 붙고 매년 조정되니, 본인이 대상인지는 국세청 홈택스에서 확인하는 게 정확합니다.
마지막으로 실무적인 이야기 하나. 전환에 합의했다면 계약서를 다시 정리해야 합니다.
보증금이 줄었으면 그 사실이 계약서에 남아야 하고, 확정일자를 새로 받아야 하는 경우도 있어요. 이걸 빠뜨리면 나중에 보증금을 돌려받을 때 순위가 꼬입니다.
보증금을 줄이고 월세로 돌렸다면 계약서 정리와 확정일자를 반드시 챙기세요. 서류를 안 고치면 나중에 보증금 반환 순위에서 문제가 생길 수 있습니다.
일정 소득 이하 무주택 세대
확정일자 또는 주민등록 이전 등 요건
실제 부담이 명목 월세보다 낮아짐
전월세전환율, 정리하면
다시 그 제안으로 돌아가 보죠.
하나, 계산은 간단합니다. 줄이는 보증금에 전환율을 곱하고 12로 나누면 월세예요. 1억원에 5%면 월 41만원 정도입니다.
둘, 법정 상한은 기존 계약을 바꿀 때 적용됩니다. 새 계약에는 그대로 적용되지 않아요.
셋, 유불리는 금리가 정합니다. 전환율이 예금 금리나 대출 금리보다 높으면 보증금을 지키는 쪽이 대체로 유리해요.
넷, 세금까지 넣어야 정확합니다. 월세 세액공제와 전세대출 소득공제가 결론을 바꿀 수 있습니다.
기억할 문장은 하나예요. 월세 금액을 협상하지 말고, 그 금액을 만든 비율을 협상하세요. 그게 이 계산의 전부입니다.
자주 묻는 질문
Q집주인이 제시한 월세가 적정한지 어떻게 아나요?
월세에 12를 곱하고 줄어드는 보증금으로 나눠보세요. 그 값이 전월세전환율입니다. 지역 평균과 예금 금리를 함께 놓고 비교하면 판단이 섭니다.
Q법정 상한을 넘으면 무효인가요?
기존 계약을 전환하는 경우라면 상한을 넘는 부분은 다툴 수 있습니다. 다만 사안마다 결론이 달라 국가법령정보센터의 현행 조문 확인과 분쟁조정 상담이 필요합니다.
Q반전세로 바꾸면 보증금 보호는 어떻게 되나요?
보증금이 줄어도 보호 절차는 그대로 챙겨야 합니다. 계약서 정리와 확정일자를 다시 확인하세요. 보증보험 가입 조건도 달라질 수 있습니다.
출처
이 글은 보증금과 월세 전환의 계산 구조를 설명한 참고 정보예요. 본문의 비율과 금액은 계산 방법을 보여주기 위한 예시이며, 법정 상한과 세액공제 요건은 법령 개정에 따라 바뀝니다. 실제 계약과 분쟁은 현행 조문과 전문 상담으로 확인하세요. 법률·투자 자문이 아닙니다.