12월 초 우편함에 종합부동산세 고지서가 꽂히면 가슴이 철렁해요. 특히 올해 공시가격이 크게 오른 지역이라면, 작년엔 안 나오던 종부세가 갑자기 잡히기도 해요. 그런데 정작 ‘우리 집이 종부세 대상인지’조차 헷갈리는 분이 많아요. 재산세랑 뭐가 다른지, 12억까지는 괜찮다는데 그게 공시가격인지 시세인지, 부부 공동명의면 유리한지. 종부세의 과세 기준과 1세대 1주택 공제, 그리고 세금을 크게 줄이는 세액공제까지 한 번에 정리했어요.
- 종부세는 인별로 보유 주택 공시가격을 합산해 기본공제(9억, 1세대 1주택은 12억)를 넘으면 과세돼요
- 기준은 시세가 아니라 공시가격이고, 매년 6월 1일 소유자에게 12월에 부과돼요
- 1세대 1주택 고령자·장기보유 세액공제는 합쳐서 최대 80%까지 세금을 깎아줘요
종부세란 — 재산세와 뭐가 다른가
집을 갖고 있으면 매년 재산세를 내요. 여기에 더해, 가진 부동산의 가치가 일정 기준을 넘으면 국세인 종합부동산세가 추가로 붙어요. 재산세가 ‘모든 집주인’이 내는 지방세라면, 종부세는 ‘고가·다주택’에 얹는 국세예요.
가장 중요한 원칙 두 가지. 첫째, 기준은 시세가 아니라 공시가격이에요. 공시가격은 보통 시세의 60~70% 수준이라, ‘시세 12억’과 ‘공시가격 12억’은 완전히 달라요. 둘째, 과세 기준일은 매년 6월 1일이에요. 이날 소유자가 그해 종부세를 내요. 그래서 5월 31일에 팔면 안 내고, 6월 2일에 팔면 그해분은 파는 사람이 내요. 실제 부과·납부는 12월 1일~15일이에요.
재산세에 더해 고가·다주택에 부과하는 국세
시세 아닌 공시가격(합산)
매년 6월 1일 소유자
12월 1일 ~ 15일
세대가 아닌 인(人)별 합산
누가 내나 — 공시가격 9억·12억 기준
과세 대상은 인별로 보유한 주택 공시가격을 합산해 기본공제를 넘느냐로 갈려요.
| 구분 | 기본공제(공시가격) |
|---|---|
| 일반(다주택 포함) | 9억 원 |
| 1세대 1주택자(단독명의) | 12억 원 |
즉 집이 한 채고 그 공시가격이 12억 이하면 종부세는 0원이에요. 여러 채를 가졌다면 합산 공시가격이 9억을 넘을 때부터 과세돼요.
여기서 많이 착각하는 포인트. 종부세는 세대가 아니라 ‘사람’별로 합산해요. 그래서 부부가 각각 한 채씩 가지면, 각자 9억씩 공제받아 합쳐 18억까지 종부세가 안 나올 수 있어요. 반대로 한 명이 12억짜리 한 채면 1세대 1주택 12억 공제라, 공동명의(각 6억, 합 18억 공제)가 유리한 경우가 많아요. 단, 공동명의는 고령자·장기보유 세액공제를 못 받으니 무조건 유리한 건 아니에요.
종부세는 인별 합산이에요. 같은 집값이라도 부부가 나눠 가지면 공제가 두 배로 늘어 종부세가 안 나올 수 있어요. 다만 1주택 세액공제와는 따져봐야 해요.
얼마나 나올까 — 계산 구조와 예시
종부세는 이렇게 계산해요. (합산 공시가격 − 기본공제) × 공정시장가액비율 = 과세표준, 여기에 세율을 곱해요. 2026년 공정시장가액비율은 60%예요. 세율은 2주택 이하 0.5~2.7%, 3주택 이상 0.5~5.0% 구간이에요.
| 보유 | 공시가격 | 공제 후 | 과세표준(×60%) |
|---|---|---|---|
| 1주택 | 12억 | 0 | 0원(비과세) |
| 1주택 | 15억 | 3억 | 1.8억 |
| 2주택 | 합 14억 | 5억 | 3억 |
15억짜리 1주택이라도 12억을 빼고 60%만 과세표준으로 잡으니, 15억 전체가 아니라 1.8억에만 세율이 붙어요. 여기서 재산세와 겹치는 부분을 빼주는 조정까지 하면 실제 종부세는 더 줄어요. ‘공시가격 15억이면 세금 폭탄’이라는 인상보다 실제 부담은 작은 경우가 많아요.
1주택 세액공제 — 최대 80% 감면
1세대 1주택자에게는 강력한 무기가 있어요. 고령자 세액공제와 장기보유 세액공제예요. 산출된 종부세에서 이 비율만큼 통째로 깎아줘요.
| 고령자(나이) | 공제율 | 장기보유(기간) | 공제율 |
|---|---|---|---|
| 60세 이상 | 20% | 5년 이상 | 20% |
| 65세 이상 | 30% | 10년 이상 | 40% |
| 70세 이상 | 40% | 15년 이상 | 50% |
이 둘은 중복 적용돼요. 예를 들어 70세(40%) + 15년 보유(50%) = 90%지만, 합산 한도는 80%라 80%까지 깎여요. 종부세가 500만 원 나왔다면 100만 원만 내는 셈이에요. 오래 보유한 은퇴 1주택자에게는 사실상 종부세 부담이 크게 줄어드는 장치예요.
주의할 점. 이 세액공제는 단독명의 1세대 1주택자만 받아요. 부부 공동명의는 12억 공제 대신 각 9억(합 18억) 공제를 받는 대신 이 세액공제가 빠져요. 그래서 고령·장기보유자는 단독명의가, 젊은 부부는 공동명의가 유리한 경우가 많아요. 국세청이 유리한 방식을 선택 신청하도록 안내하니 비교해 보세요.
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1세대 1주택 단독명의인지 확인
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만 60세 이상이면 고령자 공제(20~40%)
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5년 이상 보유면 장기보유 공제(20~50%)
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둘 합쳐 최대 80%까지 세액 감면
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공동명의라면 단독 vs 공동 유불리 비교
흔한 실수 — 6월 1일과 합산 착각
첫째, 6월 1일을 놓치면 세금이 갈려요. 집을 팔기로 했다면 잔금일을 6월 1일 이전으로 잡는 게 파는 사람에게 유리해요. 하루 차이로 그해 종부세를 통째로 낼 수도, 안 낼 수도 있거든요. 반대로 사는 사람은 6월 2일 이후 잔금이 유리해요.
둘째, ‘나는 집 한 채인데 왜 종부세가?’ 하는 경우가 있어요. 주거용 오피스텔·상속받은 지분·부부 각자 명의 등으로 본인 합산 공시가격이 기준을 넘었을 가능성이 커요. 특히 상속주택이나 지방 저가주택은 일정 요건에서 주택 수 계산에 특례가 있어, 알고 신청하면 1주택 혜택을 유지할 수도 있어요.
내 종부세가 궁금하면 국세청 홈택스(hometax.go.kr)에서 보유 부동산과 공시가격을 조회하고 모의계산을 해볼 수 있어요. 공시가격은 부동산공시가격알리미에서 확인해요.
정리 — 기준일과 명의가 핵심
종부세는 공시가격 합산 → 기본공제(9억/12억) → 공정시장가액비율 60% → 세율 → 세액공제 순서로 계산돼요. 대상 여부는 시세가 아니라 인별 합산 공시가격으로 판단하고, 1세대 1주택이면 12억까지 공제라 웬만한 실거주 한 채는 대상이 아닌 경우가 많아요.
기억할 세 가지. 6월 1일 기준일, 인별 합산(부부 명의 분산), 고령·장기보유 최대 80% 세액공제예요. 은퇴한 장기보유 1주택자라면 단독명의 세액공제를, 젊은 맞벌이 부부라면 공동명의 분산을 따져 보세요. 고지서는 12월에 오지만, 세금을 줄이는 판단은 6월 1일 전에 끝나 있어야 해요.
자주 묻는 질문
Q공시가격 12억이면 시세로 얼마인가요?
공시가격은 보통 시세의 60~70% 수준이라, 공시가격 12억이면 시세로는 대략 17~20억대인 경우가 많아요. 지역·유형마다 현실화율이 달라 정확하지 않으니, 내 집 공시가격은 부동산공시가격알리미에서 직접 조회해 확인하세요.
Q부부 공동명의가 항상 유리한가요?
아니에요. 공동명의는 각 9억씩 합 18억을 공제받아 젊은 부부에게 유리할 때가 많지만, 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%)는 단독명의 1세대 1주택만 받아요. 오래 보유한 고령 1주택자는 단독명의가 더 나을 수 있으니, 홈택스에서 두 방식을 비교해 유리한 쪽을 선택 신청하세요.
Q종부세는 언제 내나요?
과세 기준일은 매년 6월 1일이고, 고지서는 11월 말에 발송돼 12월 1일부터 15일까지 납부해요. 세액이 크면 분납도 가능해요. 6월 1일 소유자가 그해 종부세를 부담하므로, 매매 시점을 이 날짜 기준으로 조율하면 세금이 달라져요.
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출처
이 글은 2026년 기준 공개된 종합부동산세 정보를 정리한 일반적인 참고 자료예요. 기본공제·공정시장가액비율·세율·세액공제 요건은 세법 개정에 따라 달라질 수 있고, 상속주택·지방 저가주택 특례와 재산세 중복분 조정 등 세부 계산은 더 복잡해요. 실제 신고·납부와 명의 선택은 국세청 홈택스 안내와 세무 전문가의 확인을 받아 진행하세요.